Nhiều dự án hạ tầng kết nối Vùng TP.HCM bắt đầu khởi động, cộng với những tác động về mặt tâm lý sau sự cố Carina Plaza và mới đây nhất là chung cư Parc Spring (quận 2) khiến hạng mục đất nền ven TP.HCM trở thành tâm điểm, được dự báo sẽ "nóng sốt" trong thời gian tới.



Giá đất liên tục tăng

Phân tích sức hút của hạng mục đất nền tại các vị trí có kết nối giao thông trực tiếp với TP.HCM, ông Lê Tiến Vũ - Tổng giám đốc Công ty CP Kinh Doanh Bất động sản Cát Tường cho rằng, bên cạnh tâm lý có "miếng đất cắm dùi", "an cư lạc nghiệp" của người Việt, thì giá cả và tiềm năng sinh lợi của đất nền vùng ven đang là những yếu tố tác động đến quyết định của người mua.

Theo ông Vũ, hiện các kênh đầu tư như ngoại tệ, vàng, chứng khoán, gửi tiết kiệm chưa hấp dẫn người dân tham gia vào hoạt động đầu tư trong khi số người dân có khoản tiền tích trữ từ 400 triệu đồng còn lớn nên đất nền vùng ven trở thành kênh đầu tư được lựa chọn an toàn, nhằm tìm kiếm một tỷ lệ lợi nhuận phù hợp và bảo tồn được giá trị vốn.

Thêm nữa, trong 3 năm trở lại đây, giá đất tại TP.HCM liên tục tăng, thậm chí một số quận ngoại thành như Hóc Môn, Thủ Đức, quận 9 có vị trí tương đối đẹp, giá đã ở tầm 25 - 35 triệu đồng/m2. Điều này là yếu tố thúc đẩy khách hàng về các tỉnh giáp ranh TP.HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai tìm kiếm cơ hội đầu tư và an cư với tầm giá 6 - 9 triệu/m2 trong các dự án được đầu tư hạ tầng bài bản, pháp lý minh bạch...

Ngoài ra, quỹ đất "sạch" để phát triển dự án đất nền, nhà phố của TP.HCM ngày một khan hiếm, công tác giải tỏa đền bù rất phức tạp, thời gian cho một dự án từ khi xin chủ trương đến triển khai dự án có khi chủ đầu tư phải mất từ 2 - 5 năm làm cho cơ hội kinh doanh của chủ đầu tư trôi qua, nên thực chất rất hiếm dự án "sạch" được chào bán.

Điều đáng nói là từ nửa cuối năm ngoái, thông tin về việc phân bổ vốn, triển khai hàng loạt công trình hạ tầng kết nối liên vùng đã có tác động mạnh đến thị trường đất nền vùng ven. Cụ thể như tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên (TP.HCM) đã được chấp thuận kéo dài tới chợ Sặc (TP. Biên Hòa, Đồng Nai) và Thị xã Dĩ An (Bình Dương), hay việc Đồng Nai dự kiến triển khai 8 dự án hạ tầng lớn, với tổng mức đầu tư hơn 36.000 tỷ đồng nhằm thực hiện chủ trương xây dựng TP. Biên Hòa trở thành đô thị loại I (giai đoạn 2017 - 2020), hoặc thông tin Bộ Tài chính chuyển cho Đồng Nai 4.500 tỷ đồng để triển khai dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành (H.Long Thành) khiến tình hình giao dịch đất đai ở những khu vực này thêm sôi động và giá đất không ngừng tăng.

Theo đó, ở một số khu vực đất có giấy tờ, quy hoạch rõ ràng thuộc những phường rìa ngoài trung tâm TP. Biên Hòa như Tam Phước, Phước Tân..., giá đất tăng hơn 5 - 10%. Tại dự án đất nền Khu đô thị kinh tế mở Long Hưng, dự án ven sông Đồng Nai, liền kề với TP.HCM. Đầu năm 2017, dự án này được chào bán ra thị trường với mức giá trung bình chỉ từ 7,5 - 8 triệu đồng/m2 nhưng hiện nay, mức giá gốc do chính chủ đầu tư công bố đã lên 16,5 triệu đồng/m2.

Không chỉ Đồng Nai, các khu vực kết nối trực tiếp vào cao tốc TP.HCM - Trung Lương như Bến Lức, Đức Hòa (Long An), quỹ đất sạch để phát triển dự án gần như không còn nhiều nên giá ở thị trường thứ cấp liên tục tăng. Ông Lê Tiến Vũ Cát Tường chia sẻ, biên độ tăng giá của các sản phẩm đất nền tại đây mỗi năm tăng từ 25 - 30% và tình hình này sẽ còn tiếp diễn vì ngay đợt mở bán dự án Cát Tường Golden River Residence mới đây, nhu cầu của người dân vượt hẳn so với rổ hàng chủ đầu tư chào bán.

"Hàng tồn" trở thành hàng "hot"?

Với mức độ quan tâm ngày càng tăng của người dân đối với bất động sản ở các khu đô thị vệ tinh TP.HCM, nhiều nhà phát triển dự án đã thể hiện ý định "dịch chuyển" dòng đầu tư, thay vì chỉ tập trung vào TP.HCM.

Như trường hợp của Him Lam Corp., doanh nghiệp này đã đề xuất với UBND tỉnh Long An về việc thành lập Khu kinh tế mở trải dài trên 2 huyện Cần Giuộc và Cần Đước, với tổng diện tích 32.300ha.

Dự án này sẽ bao gồm khu nông nghiệp công nghệ cao, khu đô thị sinh thái, khu công nghiệp và cảng biển quốc tế, ở giữa lõi là khu đô thị. Về cơ cấu sử dụng, đất trong Khu kinh tế mở này phần lớn ưu tiên cho đất đô thị, với gần 15.000ha, đất công nghiệp - cảng biển gần 5.900ha, đất nông nghiệp công nghệ cao hơn 7.800ha...

Ngoài khu kinh tế mở do Him Lam đề xuất, một dự án khác với quy mô hơn 300 ha là Khu đô thị Waterpoint (H.Bến Lức), vốn chiếm khoảng 50% tổng giá trị hàng tồn kho của Công ty CP Đầu tư Nam Long (NLG) dự kiến cũng sẽ được khởi động trong năm nay.

Đại diện Nam Long tiết lộ, công ty đang đàm phán với các đối tác để triển khai những hạng mục gồm đất ở, đất thương mại, đất trường học và nếu mọi việc trơn tru, Nam Long sẽ công bố việc hợp tác phát triển Waterpoint trong khoảng quý III hoặc quý IV năm nay.

Trước đó, tại các kỳ Đại hội cổ đông, khi được cổ đông chất vất về tương lai của "siêu đô thị" Waterpoint, lãnh đạo Công ty Nam Long đều khẳng định, đây là dự án tiềm năng và công ty sẽ triển khai ngay khi các điều kiện thị trường thích hợp. Và hiện tại, ở Bến Lức, hiếm có nhà phát triển nào sở hữu quỹ đất sạch như Nam Long, vấn đề còn lại là sản phẩm công ty đưa ra có tương thích với nhu cầu thị trường hay không.

Cùng với đó, tại Đồng Nai, theo phân tích của giới đầu tư, ngay sau thông tin Bộ Tài chính chuyển 4.500 tỷ đồng để triển khai Cảng hàng không quốc tế Long Thành và việc dự án khởi động từ tháng 7 năm nay sẽ là đòn bẩy kích các dự án bất động sản lớn tại Nhơn Trạch, Long Thành.

Gần 20 năm trước, một trong những lý do di dời hệ thống cảng biển trên sông Sài Gòn ra khu vực Cát Lái là do cảng bị bao vây bởi các khu dân cư trong nội thành.

Hệ thống cảng biển muốn mở rộng để phát triển, vì thế, không thể. Còn người dân sống xung quanh khốn khổ vì tiếng ồn của xe container, xe tải, mệt mỏi với nguy cơ mất an toàn giao thông và ùn tắc giao thông. Vậy mà, hiện nay sau khi hệ thống cảng biển di dời ra Cát Lái lại tiếp tục bị khu dân cư "lan ra", "bao vây".

Mở cửa là thấy… cảng biển

Đường Đồng Văn Cống, quận 2 - tuyến đường kết nối trực tiếp với Tân Cảng Cát Lái, một buổi trưa cuối tháng 3-2018, chật cứng xe container và xe tải. Trò chuyện với chúng tôi, một người dân sinh sống gần đó cho biết, đấy là chuyện thường ngày. Cũng phải thôi, bởi theo thống kê của Sở Giao thông - Vận tải TPHCM, trung bình mỗi ngày có gần 20.000 lượt xe tải, xe container vận chuyển hàng hóa ra vào Tân Cảng Cát Lái. Tân Cảng Cát Lái là khu cảng container lớn nhất Việt Nam với khoảng 50% lượng container trong cả nước được thông quan ở đây.

Chỉ về hướng cầu vượt nút giao thông Mỹ Thủy (điểm giao giữa các đường vào Tân Cảng Cát Lái - nút thắt lớn về giao thông của khu vực trong thời gian qua) trị giá 837 tỷ đồng (giai đoạn 1) vừa được Sở Giao thông Vận tải TPHCM thông xe, chúng tôi hỏi tiếp, có cầu vượt, chắc tình hình giao thông được cải thiện? "Có. Nhưng không biết được bao lâu vì đang có thêm rất nhiều khu dân cư mới mọc lên gần đây". Theo chỉ dẫn của người dân, chúng tôi đi qua cầu Mỹ Thủy khoảng 1km, nằm gần như "sát vách" với Tân Cảng Cát Lái là khu dân cư mới Citihome với nhiều bloc nhà cao tầng, nhà phố… đang hình thành. Giá bán nhà, căn hộ ở đây không hề rẻ, khoảng 20 triệu đồng/m2. Hiện ở vài khu vực đã xây xong nhà và có người dân vào ở.

Cách đó không xa, Tân Cảng Phú Hữu, cảng container quốc tế SP-ITC, Nhà máy Xi măng Hà Tiên (quận 9) cũng rơi vào tình huống tương tự. Đối diện (chỉ cách một con đường) của cảng container quốc tế SP-ITC là một khu dự án Dragon Village. Dự án mới trong giai đoạn san lấp mặt bằng và làm đường (nội bộ) nhưng theo quảng cáo trên các báo, dự án có 605 căn nhà bao gồm cả biệt thự và nhà phố. Gần đó là khu dân cư mới. Nhiều công trình trong khu dân cư này đã hoàn thành. Chưa hết, còn có nhiều khu dân cư mới do người dân tự xây. Trao đổi với chúng tôi, nhiều người ở đây cho biết "mở cửa là thấy rõ hoạt động của các cảng".

Đáng nói, hầu hết hệ thống giao thông kết nối tới khu cảng này, rất nhỏ. Trong đó, đường Nguyễn Duy Trinh - tuyến đường huyết mạch, kết nối thẳng vào Tân Cảng Phú Hữu và Cảng container SP-ITC chỉ có 2 làn xe xuôi ngược. Ở nhiều đoạn, cứ mỗi lần có 2 xe container tránh nhau là tuyến đường như bị thắt nút lại; các phương tiện giao thông khác phải dạt sát vào lề đường. Nhiều người dân trong khu vực cho biết, họ rất bất an trước tình hình giao thông như vậy.

Lỗ hổng pháp lý và hậu quả không hề nhỏ

Trong các trang web giới thiệu dự án với khách hàng, các chủ đầu tư đều dùng "những lời có cánh" để giới thiệu về dự án. Nào là nằm gần sông (tất nhiên gần cảng thì phải gần sông), chỉ cách đường cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây vài chục phút đi xe…

Chẳng có trang web nào nói rõ, dự án nằm gần một trong những tuyến đường đông đúc xe container và nguy hiểm nhất TPHCM. Quá tải về giao thông còn làm cho không khí trong khu vực bị ô nhiễm khói bụi nặng nề… Theo ông Hoàng Minh Trí, nguyên Viện trưởng Viện Quy hoạch TPHCM nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển TPHCM, Luật Quy hoạch và một số văn bản pháp luật liên quan mới quy định khá chung chung về việc sắp xếp, bố trí các khu công nghiệp, khu chế xuất…với các khu dân cư. Tùy tính chất của các khu công nghiệp, khu chế xuất… khoảng cách tối thiểu tính từ hàng rào khu công nghiệp, khu chế xuất tới nhà dân phải đảm bảo 50m.

Như vậy, căn cứ vào các quy định này, việc xây dựng các khu dân cư sát cảng biển, không sai. Thế nhưng, dù không sai, chúng cũng đang để lại những hậu quả vô cùng lớn cho người dân TPHCM và hệ thống cảng biển ở đây. Khu vực cảng Cát Lái là một trong những khu vực được đánh giá là "điểm đen" lớn về giao thông ở TPHCM cả về số vụ tai nạn giao thông và số lần ùn tắc giao thông. TPHCM đã chi hàng trăm ngàn tỷ đồng để mở rộng đường, xây cầu vượt nhằm cải thiện tình trạng tai nạn giao thông và ùn tắc giao thông nhưng vừa giải quyết được bất cập này, bất cập khác xuất hiện.

Với việc mở rộng Liên tỉnh lộ 25B và xây cầu vượt nút giao Mỹ Thủy… giao thông cho khu vực Tân Cảng Cát Lái vừa tạm được thông thoáng thì yêu cầu phải mở rộng đường Nguyễn Duy Trinh lại cấp bách hơn bao giờ hết. Theo ông Nguyễn Văn Tám, Phó Giám đốc Sở Giao thông Vận tải TPHCM, lãnh đạo thành phố đã đích thân đi thị sát tuyến đường này và chỉ đạo làm ngay dự án. Thế nhưng với tổng vốn đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng, không dễ có thể thực hiện sớm dự án. Hiện Sở Giao thông - Vận tải TPHCM đã chuẩn bị sẵn thiết kế và Sở Kế hoạch - Đầu tư TPHCM đã đưa dự án này vào danh mục cần kêu gọi đầu tư theo hình thức PPP (hợp tác công tư) gấp. Cũng phải nói thêm, kinh phí 1.000 tỷ đồng trong đó 600 tỷ đồng phục vụ giải tỏa, chỉ đủ để mở rộng khoảng 1,5km đường Nguyễn Duy Trinh đoạn từ đường Vành đai 2 tới cảng container quốc tế SP-ITC và Tân Cảng Phú Hữu.

Còn đối với hệ thống cảng biển, quá khứ đang lập lại, bị "bao vây" bởi các khu dân cư, hoạt động giao nhận hàng hóa gặp rất nhiều khó khăn. Ông Bùi Văn Quản, Chủ tịch Hiệp hội Vận tải hàng hóa TPHCM - đơn vị có nhiều hợp đồng vận chuyển hàng hóa lớn cho Tân Cảng Cát Lái, Tân Cảng Phú Hữu, cảng container quốc tế SP-ITC... cho biết, việc ùn tắc giao thông không những làm chi phí vận tải tăng mà còn làm cho hiệu suất hoạt động của đội xe giảm mạnh. Nếu như ngày trước, các xe có thể "xoay vòng" 2 chuyến/ngày thì nay chỉ 1 chuyến/ngày. Thậm chí, gặp ùn tắc giao thông kéo dài, nhiều đơn vị vận tải phải mất hơn 1 ngày mới chở được 1 chuyến hàng, tốn thêm thời gian và nhiên liệu, làm cho giá cả hàng hóa tăng. Hiện chi phí logistics của Việt Nam đã cao hơn khoảng 20% so với nhiều nước trong khu vực.

Theo Nguyễn Khoa (Diễn Đàn Nhà Đất)